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                        “凍結產權”、“限制學位”、“禁止出租”、“停水停電”、“上傳征信”……深圳違建處罰依據詳解

                        張茂榮 發表于[2018-10-11]


                        文|信榮(全國)房地產律師團隊首席律師 張茂榮

                        違法建筑,是指未經規劃土地主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程許可證,擅自建筑的建筑物和構筑物,包括:(一)占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑;(二)不按批準的設計圖紙施工的建筑;(三)擅自改建、加建的建筑;(四)農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建筑;(五)農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建筑;(六)擅自改變工業廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;(七)逾期未拆除的臨時建筑;(八)違反法律、法規有關規定的其它建筑。——摘自《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》

                        10月8日,深圳查違“誓師大會”——深圳市全面開展查違三年攻堅行動暨產業類和公共配套類歷史違建處理動員大會召開,會議提出要切實把違建整治作為重中之重,今年將繼續保持違建“零增量、減存量”的勢頭。

                        同日,深圳市坪山區規劃土地監察局在龍光玖云著小區張貼致業主《告知信》,明確將對近500戶擅自加(改、擴)建拒不恢復原狀的違法建設行為進行“凍結產權”、“限制學位”、“禁止出租”、“停水停電”、“上傳征信”等多途徑無死角處罰! 

                        依法行政,法無明文規定不可罰,上述處罰措施是否有法律依據,是真處罰還是嚇唬人是業主們所關心的,筆者就相關規定和處罰現狀予以梳理并評論如下:

                        一、“凍結產權”:法律規定明確,已有多起處罰案例

                        1、《深圳經濟特區規劃土地監察條例》第39條:

                        對涉及規劃違法行為或者土地違法行為的房地產,規劃土地監察機構可以作出決定,限制其初始登記或者轉移、抵押登記。房地產權登記機構收到規劃土地監察機構限制房地產權利的決定后應當及時辦理。

                        違法狀態消除或者當事人履行有關行政處罰決定后,規劃土地監察機構應當作出決定,并及時通知房地產權登記機構解除對有關房地產的權利限制。

                        2、《深圳經濟特區房地產登記條例》第26條:有下列情形之一的,登記機構可作出暫緩登記的決定,并書面通知申請人:

                        (一)產權糾紛尚未解決的;

                        (二)涉及違法用地、違章建筑事項,未經處理或者正在處理之中的

                        (三)受理申請后發現申請文件需要修正或者補齊的;

                        (四)發生本條例第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的;

                        (五)法律、法規、市政府規章規定應當暫緩登記的其他事由。

                        暫緩登記事由消失后,登記機構應當予核準登記。

                        張茂榮律師評論:“凍結產權”是坊間對執法機關限制違法建筑房地產權利,暫緩初始登記、轉移登記和抵押登記的俗稱,即適用于一手房,也適用于二手房,既可以處罰開發商,也可以處罰小業主,被暫緩登記的房地產在暫緩登記事由消失后可以恢復登記,政府機關對違法建筑“凍結產權”法律依據明確,實踐中適用較為普遍。

                        二、“限制學位”:就近入學原則沒有規定就近住房情形,實踐中違法建筑不可以,存在違建的合法建筑不詳,尚未關注到處罰案例

                        1、《義務教育法》第12條第2款:

                        適齡兒童、少年免試入學。地方各級人民政府應當保障適齡兒童、少年在戶籍所在地學校就近入學

                        2、深圳各區義務教育招生文件(如2018年福田區義務教育招生問答、2018年寶安區小一初一學位申請相關問題解答、龍崗區2017年義務教育階段招生指南、光明新區2017年秋季小一、初一學位申請指南等)問答:

                        問:我購買了一套房屋,沒有在國土局備案,也未辦理過戶,但有律師見證書,可用它申請學位嗎?

                        答:不能。市司法局2009年9月7日下發《關于嚴禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務的通知》中明文禁止公證機構和律師為違法建筑買賣提供相關公證和見證服務。用以申請學位的房屋必須符合相關規定,提交合法的證明材料,因此2009年9月7日后私人之間買賣的房屋不能用來申請學位

                        張茂榮律師評論:雖然法律法規沒有規定就近入學中就近住房的情形,但整體違法建筑具有隨時被拆除的可能,不是穩定住所,故同意深圳各區教育局關于用以申請學位的房屋必須符合相關規定的觀點,但業主在合法購買并持有房地產權利證書的房屋里違規搭建不同于房屋整體違建,不應當連坐到合法房屋居住者孩子的權利,同時行政行為依據法律和行政法規,市司法局通知不是行政執法依據,以此為由拒絕孩子入學依據不足。

                        三、“禁止出租”:整體違建規定明確,違規搭建不明確,尚未關注到處罰案例

                        1、《商品房屋租賃管理辦法》第6條:有下列情形之一的房屋不得出租

                        (一)屬于違法建筑的

                        (二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

                        (三)違反規定改變房屋使用性質的

                        (四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

                        2、最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條:

                        出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

                        張茂榮律師評論:個人認為上述規定僅適用于整體建筑物處于違法狀態的情況,即房屋本身不合法,如果存在違規搭建的房屋本身是合法市場商品房,且有政府頒發的房地產權利證書,不論違規搭建的嚴重情形一律禁止整個房屋出租不妥。深圳司法實踐中,有因房屋打隔斷被認定為違法建筑判決租賃合同無效的,也有判決合同有效的。

                        四、“停水停電”:僅針對無合法的房地產產權證明文件或無臨時土地使用權證明文件的違法建筑

                        《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》第二條:

                        市政府應堅決實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《深圳市城市規劃條例》、《深圳經濟特區規劃土地監察條例》;堅決依法清理、拆除違法建筑,懲罰違法行為,保證城市規劃和城市建設的有序進行。

                        (六)供水、供電、供氣部門不得給無合法的房地產產權證明文件或無臨時土地使用權證明文件的違法建筑供水、供電、供氣

                        張茂榮律師評論:合法房屋違規搭建者持有合法房地產權證,對應該規定予以停水停電依據不充分。

                        五、“上傳征信”:法律規定明確

                        《深圳經濟特區規劃土地監察條例》54條:

                        當事人拒不履行規劃土地監察機構作出的行政處罰決定的,規劃土地監察機構應當通知征信機構載入行為人信用記錄

                        張茂榮律師評論:個人征信已經成為公民的第二張身份證,好好保護自己的信用,就像保護自己的眼睛一樣。

                        六、其他行政措施:罰款、強制拆除、沒收、查封、扣押等

                        《深圳經濟特區規劃土地監察條例》:

                        第30條:規劃土地監察機構對規劃違法行為和土地違法行為的處罰種類包括:

                        (一)罰款;

                        (二)限期拆除違法建筑物、構筑物、設施;

                        (三)沒收違法建筑物、構筑物、設施;

                        (四)沒收違法所得;

                        (五)法律、行政法規規定的其他處罰。

                        第28條:停止違法行為通知書已經送達而違法行為人繼續搶建的,規劃土地監察機構可以對搶建部分逕行拆除

                        第40條:規劃土地監察機構在查處違法行為過程中,對與違法行為有直接關系的場所、設施或者財物,可以依法實施查封、扣押等行政強制措施。

                        第44條:當事人對行政處罰決定逾期不履行的,規劃土地監察機構應當依法催告當事人履行義務。經催告,當事人仍不履行,且未在法定期限內申請行政復議或者提起行政訴訟的,按下列方式分別處理:

                        (一)依照城市規劃法律、法規、規章作出的限期拆除行政處罰,由違法建筑物、構筑物、設施所在區的規劃土地監察機構作出行政強制執行決定予以拆除;依照土地管理法律、法規、規章作出的限期拆除行政處罰,由作出處罰決定的規劃土地監察機構申請人民法院強制執行

                        (二)其他行政處罰,由作出處罰決定的規劃土地監察機構申請人民法院強制執行。

                        規劃土地監察機構應當在申請行政復議的法定期限或者提起行政訴訟的法定期限屆滿之日起三個月內申請人民法院強制執行;當事人對行政處罰決定提起行政復議或者行政訴訟的,規劃土地監察機構應當在行政復議決定或者法院裁判文書生效之日起三個月內申請人民法院強制執行。

                        張茂榮律師評論:政府查違措施很多,用還是不用,政府說了算,此次查違“誓師大會”的召開或將開啟違建查處新時代。

                        結束語:

                        現有法律法規并沒有區分整體違法建筑物和合法建筑物違規搭建的違法建筑區別,也沒有明確規定室內打隔斷是否導致整體建筑物違法,根據《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》關于違法建筑的定義,自改建、加建的建筑屬于違法建筑范圍,但業主在持有權利證書自有合法房地產上違規搭建或者室內打隔斷畢竟不同于違法建造整體建筑,不加區別一刀切予以否定不切實際,建議相關機關進一步細化,做到行政執法依據明確無誤。

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